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[02]우리동네

(마곡) 마곡산업단지, 서울식물원, 보타닉파크, 우장산, 스타필드

최근 1~2년간의 부동산 시장은 엄청난 활황기였다. 그중에서도 많은 언론기사에서 언급되고, 눈길을 끄는 지역이 바로 서울의 서쪽 끝자락에 위치한 강서구 마곡동이다. 도대체 마곡이란 곳은 어떤 곳이고, 이곳의 부동산 시장은 어떻길래 이런 주목을 받고 있는지 알아보도록 하자.

서울특별시 강서구 마곡동

네이버 지도에서 마곡동을 검색하면 아래와 같은 지역을 볼수 있다. 김포공항의 오른쪽에 위치했으며, 양천구 목동보다는 위쪽에 위치했고, 지하철로는 5호선 마곡역, 9호선 마곡나루역, 공항철도 마곡나루역에 걸쳐 위치한 지역을 마곡동이라고 할 수 있다. 좀더 넓게 보면, 9호선 양천향교역과, 5호선 발산역 사이의 구역까지도 통칭할 수 있다.

참고로 공항철도 마곡나루역은 2018년 9월 29일에 운행을 실시하였다.

마곡의 역사

1990년대만 해도 마곡동 일대는 논밭이었다. 1994년, 이원종 27대 서울시장은 용산·마곡·상암·뚝섬·여의도의 5개 지구로 나눠 개발하기로 계획했다. 1995년 7월 1일 취임한 30대 조순 시장은 이 계획을 고스란히 물려받게 되었으나, 이행하지는 않았다. 조순 시장은 '마곡동 일대는 서울특별시에 남은 마지막 땅이며, 후세들에게 물려주어야 할 땅이다'라며 마곡지구 개발 계획을 전면 보류했다.그러나 조순 시장은 취임 이듬해에, 보류했던 계획을 수정해 중장기 계획인 '2011년 도시기본계획'에 마곡지구를 언급했다.

<2009년 마곡주변의 항공 사진>

2002년 7월 1일 취임한 이명박 32대 시장은 마곡지구를 개발하기로 정했다. 이명박은 현대건설 사장 직을 지냈는데, 청계천 복원이나 서울광장 조성 등의 토건 사업을 임기 중 역점 사업으로 꼽았던 사람이었다. 2006년 같은 날 취임한 오세훈 33대 시장은 이 계획을 파기하지 않고 계속 진행하기로 했다.

마곡동 일대가 서울시에서 마지막으로 남았던 대규모 부지였기에, 단순 택지 지구가 아니라 첨단 산업 단지가 주택 단지 및 공원과 어우러진 지역으로 개발되게 되었다. 2007년 12월 28일에 구역이 도시개발사업지구로 지정되었고, 2008년 12월 30일에는 마곡도시개발 실시계획이 인가되었다. 2009년 1월부터 실시설계가 진행 중이며, 2009년 하반기에 기반시설 및 단지조성을 위한 공사가 시작되었다. (출처 : 위키피디아, 마곡도시개발사업)

마곡역

1996년 3월 20일 서울 지하철 5호선의 방화역 ~ 까치산역 구간이 개통됐을 때부터 2008년 6월 20일까지 장장 12년 3개월을 잠들어 있던 역이다. 1996년 개통 당시에도 마곡역은 이미 건설이 완료되었지만, 주변에 농지와 농가 몇 채 뿐인 허허벌판에 세워져 열차가 정차하지 않고 통과하였다. 이곳은 '서울에 남은 마지막 논'으로 간간이 보도되던 곳이다.

왜 허허벌판에 역을 지었냐 하면, 2기 지하철 계획(5~8호선)이 정해질 무렵 마곡지구의 개발이 예정되어 있었지만 당시 강남, 송파, 노원, 목동 등등 서울의 남은 땅이 모조리 개발된 후에 더 이상 남은 대지가 없어지자 그나마 유일하게 개발되지 않고 있던 마곡동 일대를 '미래를 위한 땅'으로 남겨 놓아서 개발을 인위적으로 막아 놓았기 때문이다.

5호선 설계 당시만 해도 개발 예정에 있던 마곡지구가 착공 직후 무기한 보류되었지만, 5호선 공사는 여전히 진행 중이었다. 그 와중에 2002년 월드컵 유치 신청을 했을 당시 서울월드컵경기장 후보지로 선정되어 마포구 성산동과 치열한 경쟁을 펼쳤는데, 결국 서울월드컵경기장은 성산동에 들어서게 되었다.

많은 동호인들은 마곡역의 건설 이유가 서울월드컵경기장 후보지였기 때문이라고 생각하지만 대한민국이 월드컵 개최 신청을 한 것은 1994년으로, 이미 5호선 건설이 막바지에 이르렀을 당시였다. 게다가 대한민국이 월드컵 개최를 확정지은 것은 5호선이 개통한 1996년이었다. 서울월드컵경기장 위치가 확정된 것은 1997년으로, 이미 5호선이 개통되고 난 후 서울월드컵경기장 부지가 결정된 것이다. 마곡역 계획이 먼저 확정된 것은 물론이고, 공사까지 한창 진행 중이었다.

결국 마곡지구도 무기한 보류된 상황에서 서울월드컵경기장까지 유치하지 못하게 되었다. 그럼에도 불구하고 공사는 꿋꿋이 진행되어 다른 역들과 마찬가지로 승강장, 대합실을 다 만들었지만 전 구간 개통했을 당시 유일하게 정차역 목록에서 빠지면서 무정차 통과역이 되었고, 2008년 6월 19일까지 무정차 통과역으로 남게 되었다. 이 때까지 마곡역의 관리는 바로 전 역인 송정역이 대행했다.

5호선이 처음 개통했을 때부터 무려 12년 동안 열차가 서지 않고 모두 통과하였다. 1996년 3~4월인 개통 직후에는 출입문을 열지 않고 잠깐 정차를 잠깐 한적은 있었지만, 1996년 여름이 지나면서는 아예 불도 다 꺼버리고 모든 열차가 통과하게 되면서 유령역으로 이름을 날렸다.

그러다가 이 역 남쪽으로 500 ~ 600m 떨어진 발산지구에 SH공사가 짓고 있었던 마곡 수명산파크 아파트 단지가 2007년부터 입주하기 시작했다. 이듬해 수명산파크 아파트 단지 입주민들은 이 아파트 일대의 교통 불편을 해소하고자 마곡역의 영업 개시를 요청했고, 이를 받아들인 서울특별시청에서 현장 실사를 한 후 마곡역의 영업을 승인하기로 결정했다.

처음에는 영업 개시일이 2008년 6월 1일로 정해졌다. 그러나 마곡역 출입구와 인접한 공항대로에 주택가와 마곡역 입구를 연결해 줄 횡단보도가 설치되지 않는 바람에 역을 제대로 이용할 수 없게 되자, 2008년 6월 20일로 개통을 연기했다. 그리고 횡단보도 설치 후 마침내 12년의 무정차 역사를 청산하고 드디어 정식으로 영업을 시작했다. 그런데 1년 뒤, 이 역의 이름을 따서 지은 9호선 역이 이 역과 똑같은 꼴이 되고 마는데... 9호선이 개통하고 5년 뒤인 2014년 5월 24일부터 그 역도 영업을 시작했다.

개통 초기인 2009년 1월 마곡역의 역 이용객 수는 고작 일 평균 987명으로 1,000명이 채 안 되었고, 심지어 서울특별시도시철도공사의 수송수입 현황에는 아예 나오지도 않았었다.결국 서울특별시에 있는 지하철역 중 이용객 최저를 기록했을 정도. 하지만 2013년에는 평균승차 1,000명을, 그리고 2014년에는 2,000명을 돌파하고 마곡14/15단지의 입주 후에는 3,000명대를 돌파했다.

그런데 이용객이 적을 수밖에 없었던 게, 마곡 수명산파크 아파트의 위치가 상당히 애매하다는 것. 마곡 수명산파크 1단지 기준으로 5호선 발산역, 우장산역, 마곡역까지의 거리가 거의 비슷하다. 그런데 발산역이나 우장산역 쪽은 상가가 발달해 있고, 마곡역 인근은 진짜 논밭 외에는 아무 것도 없었기 때문에 상대적으로 이용 빈도가 떨어지는 것이다. 더구나 우장산역의 경우 마곡 수명산파크에서 역까지 가는 마을버스도 있지만, 마곡역은 그런 거 없다. 그리고 마곡역의 위치(5호선 발차역인 방화역에서 5번째 역)상 여기서 5호선을 타면 김포국제공항이나 인천국제공항을 가는 게 아니고서야 거의 상일동/마천방면 열차를 타게 되는데, 똑같은 시간을 들여 지하철을 탈 바에야 마을버스 타고 우장산역으로 가는 게 주민 입장에서 편하다. 다만 착석에 있어서는 마곡역이 유리하다. 영업하고 몇 년 후 개발된 SH공사의 마곡 엠밸리 14단지와 15단지가 마곡역과 꽤 가깝게 위치하기 때문에, 해당 단지의 입주 이후로는 승객이 점차 늘어나고 있다.

(출처 : 나무위키, 마곡역)

마곡구역도시 개발사업

대표적으로 LG 사이언스파크가 마곡단지를 동서로 가르지며 웅장하게 서있다. 4조원을 들여 지은 축구장 24개를 합친 17만㎡ 부지에 연면적 111만㎡ 규모를 자랑하는 국내 최대 규모의 융복합 R&D센터다. 모두 20개 연구동이 들어서 있고, 2020년 총 2만 2천명의 연구인력이 운집하게 된다. LG 전자, LG 화학, LG CNS 등 LG 계열사가 모두 입주하고 있고, 통합지원센터와 통합연구센터등 융복합연구를 위한 공통건물들도 세워져 있다. 사내 복지시설도 풍부한 편인데, 사내 식당에서는 20가지의 메뉴를 제공하고 있고, 복지차원에서의 500원짜리의 커피도 제공하고 있다. 헬스장, 샤워실, 검진센터는 물론이고 어린이집까지 갖추어 임직원들의 편의를 제공하고 있다.

구내식당

대기업 연구소 자리 잡은 뒤 중견·중소 기업들도 속속 입주하고 있다.마곡역과 LG사이언스파크 사이에 자리 잡은 부지에서는 냉난방 기기 전문기업 귀뚜라미가 짓는 '마곡 귀뚜라미 연구센터' 공사가 한창이었다. 귀뚜라미그룹은 공사가 끝나는 올 12월부터 경북 청도, 충남 아산, 인천에 흩어져 있는 귀뚜라미·귀뚜라미범양냉방·센추리 등 5개 계열사 연구·개발(R&D) 인력 300명을 마곡 R&D센터로 모을 예정이다.

넥센타이어와, 삼진제약(게보린)등의 연구소들도 속속 입주예정이다. 이랜드와 롯데중앙연구소, 코오롱, 희성전자 등도 입주를 준비중이다.

롯데그룹도 마곡에 총 2247억원을 투자하여 롯데중앙연구소(LOTTE R&D CENTER)를 짓고 입주를 시작했다. 건립기간 2년 투자해 완공된 연구소는 지하 3층, 지상 8층 건물에 연면적 8만2929㎡(2만5086평)로, 기존 양평 연구소 보다 5배 이상 큰 규모이다. 롯데중앙연구소는 신축연구소 이전과 함께 연구 인력을 현재 300여명에서 430여명으로 확대하였다.

서울 식물원 (Seoul Botanic Park)

마곡나루역과 양천향교역을 걸쳐 조성된 호수를 포함한 식물원이다. 현재 임시개장중이고, 2019년에 정식 개장 예정이다. 임시개장한지 2달만에 34만명이 다녀갔다고 하니 이후로 서울의 랜드마크 식물원이 될 것으로 보인다.

코트야드 메리어트 호텔이 바로 인접하여 있다. (호텔 정보는 여기 참고 ) 주로 LG 사이언스파크에 출장온 외국인들이 많아 보이는데, 1층에 자리한 로비와 식당에서 바로 공원으로 진입할 수 있어 좋아 보인다.

어린이 물놀이장이다. 공사가 완료되지 않은 상태다.

호수 반대편에서 식물원을 바라본 모습이다. 중앙 오른쪽에 아치 모양의 지붕을 가진 곳이 식물원이다.

호수의 제일 위쪽에서 LG 사이언스파크를 바라본 모습니다.

호수의 왼쪽에서 바라본 모습..

식물원 근처에 위치한 카페 오키드.

호수로 바로 접근가능한 데크. 현재 공사가 한창이다.

데크에서 바라본 모습

메리어트 호텔쪽으로 진입하는 산책로다. 분홍색으로 놓여진 커다란 화분이 인상적이다.

공원 중앙에 위치한 주제원. 다양한 꽂들로 꾸며놓은 곳이다. 식물원과 연결된다. 월요일은 휴관이라 내부 사진은 없다.

마곡나루역쪽을 바라본 사진.

어린이들이 놀수 있는 놀이터도 조성되어 있다.

입주가 완료된 코오롱 본사 건물 모습.

다른날 찍은 주제원 내의 모습.

식물원 내의 공간. 마치 탐험대의 베이스캠프처럼 꾸며놓았다.

식물원 내부에서 팔고 있는 소형 다육이. 다쓴 캡슐커피를 화분으로 하는 것이 신기하다.

마치 열기구가 떠있는 것처럼 꾸며 놓았다. 식물들이 울창하게 자라려면 10년은 있어야 할듯.

진짜 식물원 과장님의 물건으로 꾸며놓은 식물학자의 방. 들어가지는 못하고 밖에서 사진만 찍을 수 있는 점이 아쉬웠다.

식물원의 모습은 다음처럼 웅장하다. 지중해와 열대기후 환경을 바탕으로 독특한 식물문화를 발전시킨 세계 12개 도시 정원을 관람할 수 있다.

특히 열대 지역과 지중해 지역을 나누어 특징별로 분류해 놓았다.

마곡 부동산

마곡동의 부동산은 10년간 그야말로 상전벽해를 겪었다. 마곡동 일대는 10여 년 전만 해도 논밭이 대부분이었다. 1996년 지하철 5호선 개통과 함께 세워진 마곡역은 교통 수요가 없어 2008년까지 12년 동안 무정차 역으로 있었다. 하지만 2014년 1만 가구가 넘는 아파트 단지인 '엠밸리'가 입주를 시작하고 기업들도 2017년부터 본격적으로 들어오면서 이 지역은 '상전벽해(桑田碧海)'의 변화를 겪고 있다. 작년 이맘때와 비교해도 유동인구가 두 배 이상 늘었다. 2016년 말 5억원대에 거래됐던 마곡역 인근 마곡엠밸리12단지 119㎡형(36평형) 아파트의 실거래 가격은 2배로 치솟았다.

SH(서울주택도시공사)는 마곡지구 아파트 브랜드로 ‘엠밸리’(M.Valley) 총 1만2000여 가구를 분양했다. 마곡엠밸리 아파트 전용 84㎡ 분양가는 4억원 초중반대였지만 현재 10억원을 호가하고 있다.

지하철 9호선 마곡나루역과 가장 가까운 마곡엠밸리7단지(2014년 6월 입주) 전용 84㎡ 분양가는 4억~4억3000만원이었다. 하지만 올 3월 9억9500만원에 실거래됐다. 10단지와 12단지도 같은 크기 주택이 5월 9억9000만원, 4월 10억원에 각각 팔렸다.

마곡지구에서 유일한 대기업 브랜드 아파트로 ‘대장주’격인 마곡힐스테이트(2015년 12월 입주)는 작년 9월 8억5500만원에 거래되던 전용 84㎡가 올 2월 10억5000만원에 거래되며 10억원을 돌파했다. 올 5월엔 역대 최고인 11억2000만원에 팔렸다. 1년 만에 2억6500만원이 올랐다.

반면에 상권활성화는 여전히 진행중이다. 기업들이 입주를 시작했지만 상권은 여전히 ‘점심 상권’에 불과하다. 마곡지구 상가들은 점심시간에는 북적거리지만 오후 5~6시만 되면 회사원들이 썰물처럼 빠져나간다. LG 사이언스파크내에 사원식당이 20여가지의 메뉴를 제공하고, 커피를 직원복지차원에서 500원에 제공하면서 외부로 나와 식사하는 인원들이 많지는 않다는 이야기도 있다.

주변 부동산

마곡역 오른쪽으로 발산역에서 우장산역으로 이어지는 황금라인에 위치한 3대장격이 우장산아이파크이편한세상, 강서힐스테이트, 우장산힐스테이트가 시세를 이끌고 있다.

우장산 아이파크는 우장산역을 끼고 있어 타 아파트보다 우세한 면이 있다. 산책로가 잘 꾸며져 있고, 운동하기에도 좋을만큼의 높이 (해발 90미터) 라 저녁에는 주민들의 운동시설로 이용되기도 한다. 이른바 숲세권에 속해 있다.

축구장도 마련되어 있어 단체 운동도 가능하다.

주민들을 위한 힐링숲 체험센터도 운영한다.

유아숲 놀이터도 운영중이다.

국궁장도 운영중이다.

위성사진을 보면 아래와 같은 위치이다.

<우장산 아이파크 이편한세상 시세표>

특히 강서힐스테이트는 지어진지 5년차의 아파트로서 차없는 지상과 뛰어난 조경을 앞세워 가장 높은 가격을 유지하고 있다.

<강서 힐스테이트 시세표>

김포공항

주변의 랜드마크로는 당연 김포공항이다. 마곡역에서 차로 5분, 버스로는 10분이면 도착한다. 그러나 그에 따른 소음등이 상당한 편인데, 다행히도 마곡지구에는 직접적인 영향이 없다.

마곡지구는 활주로 방향이 아닌(북서-남동) 활주로와 직각(북동)으로 자리잡고 있기 때문이다. 실제 비행기 소음등고선을 보면 이착륙 방향으로 길쭉하게 자리잡고 있고, 소음등고선의 바깥족이 60db 을 나타내고 있다. 이는 75웨클(공항 소음 측정에 사용되는 단위 WECPNL - 공항소음포털) 정도이며 계속해서 시끄러운 전화벨 소리가 나거나 위층 욕실에서 물내리는 소리가 계속해서 나는 정도라고 볼수 있다. 마곡지구는 소음등고선의 외곽선에서 한참 벗어나 있을을 위 지도에서 알수 있다.

강서농산물도매시장

노량진까지의 접근성이 그리 낮은건 아니지만 가는길 자체가 무척 막히는 길이다 보니 수산물 구입을 위해 강서농산물도매시장을 찾는다. 이름과 다르게 수산물 시장도 활발하게 조성되어 있다. (물론 노량진수산물도매시장보다는 규모가 작다.)

수산물을 떠서 직접 먹을 수 있도록 식당과도 연계해준다. 인어교주해적단이라는 앱을 통하면 사전에 가격 비교 및 예약 후 방문할 수 있도록 해준다.

이화여자대학교 마곡 종합병원

신생아 사망사건 이후 이화여자대학교병원의 입지가 이전같지 않다. 상급종합병원 지정에서 탈락한 이후 목동이대병원으로 대표되던 강서구/양천구의 종합병원의 축이 신촌연세세브란스병원으로 변경되는 것 같다. 그러나 발산역에 지어지는 신축 종합병원으로 이전 명성을 다시 찾을 수 있을 것이라는 생각이 든다.

양천구는 관광의료특구로 지정되어 있는데, 이 중심에 마곡 이대병원이 자리잡을 것으로 보인다.

2015년 1월 서울시 마곡지구에 착공한지 4년 만에 완공한 이대서울병원은 환자 중심의 국제적인 병원으로서의 위용을 갖췄다. 대지 3만3358m²에 지하6층, 지상10층, 1014병상 규모로 내년 2월 본격적으로 진료를 개시한다.

감염 위험을 줄이고 환자에게 쾌적한 환경을 제공하기 위해 기준 병실을 3인실, 중환자실을 1인실로 운영하는 것이 특징. 3인실 환자들은 상급병실 차액(추가 비용)을 부담하지 않으면서도 보다 쾌적한 병실을 사용할 수 있다. 전체 병상을 1인실로 설계한 중환자실도 추가비용 없이 법적으로 정해진 중환자실 입원비만 부담하면 된다.

이대서울병원은 5대 암, 심뇌혈관질환, 장기이식 등 중증질환 진료를 특화 육성하고, 미래형 질환 산학연 공동연구 강화, 첨단 국제진료센터와 프리미엄 건강증진센터 운영 등을 진행한다.

한편 이대목동병원은 여성암 치료 전문병원과 여성 질환 전문센터, 소아 중증질환 특화센터를 갖춘 여성·소아 중심 병원으로 차별화된다. (출처 : 동아비즈)

마곡 스타필드

(정확히 확인되지 않은 정보일수도 있으니, 참고만 하세요.)

신세계 그룹이 마곡역 앞의 특별계획부지 CP4-1, CP4-2를 매입합니다. 마곡지구가 조성되면서 이 위치에 어떤 시설이 세워질 것인가에 대하여 설이 많다. 지하철에서 접근하는 접근성이 매우 좋고, 주변 지역에 세워진 기반시설 (LG 사이언스파크, 보타닉파크, 김포공항 등등) 이 우수하여 스타필드까지 입점한다면 마곡의 부동산 상승세를 더욱 뜨겁게 할 수 있지 않을까 하는 생각들이 많았다.

말이 많은데, 일단 정용진 부회장이 이 부분에 대해서 언급한 인터뷰가 있다. (인터뷰)

아직 구체적인 계획이나 건축 허가가 나오지는 않았지만 스타필드 하남 오픈 당시부터 정용진 부회장이 직접 터프먼이 아닌 다른 파트너와 합작할 계획이라고 밝히는 등 공식적으로 출점이 언급된 지점이다. 기존에는 이마트 타운이 추진되었으나 신세계에서 서울에 스타필드를 출점하기로 마음먹으면서 마곡지구를 선택한 것이라고 한다.

실제로 해당 부지는 지하철 5호선 마곡역세권이고 인근에는 9호선 마곡나루역이 지나는 등 교통이 편리하고, 강남에서의 접근성도 좋다. 또한 인근에 서울 식물원, LG 아트센터가 들어서는 대규모 공원과 호텔과 컨벤션 등 전시시설, 업무시설이 들어서는 등 여러모로 여가와 문화가 결합된 공간으로 조성하기에는 안성 맞춤인데, 다만 단점이라면 부지 면적이 3만 9089㎡로 다른 스타필드 부지에 비해 협소다는 점이다. 때문에 부지 매입 당시나 스타필드 계획 이전에는 이마트 타운 내지 신세계백화점으로 알려져왔다. 여기에 인근에 롯데몰 김포공항과 현대 프리미엄 아울렛 김포점, NC 백화점 강서점 등 대형 상업시설이 있으며, 또 멀지 않은 거리에 자사의 스타필드 고양과 현대백화점 목동점, 롯데백화점 영등포점과 타임스퀘어(신세계백화점 영등포점)가 위치하고 있으며, 여기에 초대형 백화점인 현대백화점 여의도점 등 안 그래도 치열한 수도권 서부상권에 뛰어드는 만큼 다소 협소한 부지 내에서 차별화를 꾀해야 하는, 만만치 않은 작업이 될 것으로 보인다.