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[부자되기칼럼 DAY2] 에어비앤비 사업


시작하며


나는 해외여행으로 가본 나라중에 인도네시아 발리를 가장 좋아한다. 아니 좋아한다를 넘어서 사랑한다고 할 수 있다. 물론 나는 해외여행으로 다녀본 나라의 수가 절대적으로 적다. 해외출장까지 따져봐도 두손에 꼽을 정도이다. 중국, 일본, 미국, 태국, 인도네이아, 홍콩, 싱가폴, 하와이 등등이다. 적어놓고 보니 정말 적다.

발리 섬에서의 우붓 위치, 지도의 중간에 이모티콘이 있는 곳이 우붓이다. (출처 : http://blog.daum.net/_blog/BlogTypeView.do?blogid=0BaYr&articleno=18311304&categoryId=937957&regdt=20090815111912)

그 중에서 인도네시아 발리는 총 세번을 다녀왔다. 게다가 세번중 한번은 3주간의 긴 안식휴가를 온전히 발리에서 보냈다. 물론 발리라는 곳은 무척 크고 매력적이고, 따라서 발리 섬 안에서도 여러 지역에서 머물 수 있었기 때문에. 3주간의 긴 휴가에서 절반이 넘는 일정을 발리의 우붓(Ubud) 에서 보내게 되었다. 일부 인터넷에서 발리를 찬양하는 사람들은 발리가 신들의 섬이라고 칭하고 그 중에서도 우붓은 발리의 핵심이라고들 한다. (난 그정도는 아니라고 본다. 우붓과 더불어 이곳에는 머물기 좋은 곳이 너무 많다.) 이곳은 "먹고 기도하고 사랑하라" 라는 소설과 동명의 영화로도 유명해진 곳이다. 이 곳에서 열흘 넘게 머무는 동안 나는 에어비앤비 사업에 대해 자세하게 알게 되었다.

뜬금없이 에어비앤비 사업을 이야기 하는데 발리 우붓을 이야기하는 이유는 위와 같다. 나는 에이비앤비라는 사업 모델에 대해서 들어는 보았으나, 실제 그 서비스를 이용해본적은 없었는데, 발리에서 그 기회를 얻었다. 내가 머물렀던 곳은 여기(https://www.floranaturalvillas.com/passiflora/) 이다. 지금은 정식 홈페이지를 가지고 마케팅하는 듯 하다.

크게 기대하고 가지 않았기도 했고, 오픈 특가로 인해 가격이 싸기도 했지만 매우 만족한 숙소였다. 호텔보다는 저렴하고, 이외의 숙박시설보다는 고급스럽고 현지의 모습을 제대로 이해할 수 있는 수준의 숙박시설이었다. 이런 종류의 숙박시스템이 우리나라에도 있을까 하는 의문을 가지게 되었다. 한국에 돌아와 검색해보니 이미 한국에도 유명해진 사업모델이고, 시장에 참여한 참여자가 만만치 않았다. 이미 레드오션화되어있는 것으로 보였다. 과연 이 시장에서 답이 보일 수 있을까?

여러권을 책도 구해보고, 이런 저런 정보를 알아보기로 하였다. 일단 공부를 시작하자마자 몇가지 문제에 부딪혔다.

에어비앤비용 집 구하기


말 그대로 집이 있어야 누군가에게 빌려줄수 있다. 집을 구하는 방법은 3개로 나뉘고 매매를 통한 취득, 전세를 이용한 전대차, 월세를 이용한 전대차가 있었다. 일반적으로 시장 참여자들은 월세를 이용한 전대차를 선호하는 듯 했다. 일부 관련 서적을 봐도 (사서 볼만큼의 내용물은 없어서 빌려다 읽거나 도서관에서 읽어보았다.) 내 돈 없이 에이비앤비로 돈 버는 법을 이야기 하는 것을 보면, 대부분은 월세를 이용한 전대차, 남은 일부는 전세를 이용한 전대차를 활용하는 듯 했다.

전대차란? 임차인(賃借人)이 임차물을 제3자에게 임대하는 계약.

[네이버 지식백과] 전대차 [Untermiete, 轉貸借]

전대차 동의서

그러나 이 전대차라는 계약이 말이 쉽지 시장에서 이런 매물을 찾기가 어렵다는 점이 첫번쨰 문제였다. 에어비앤비를 알고 있는 집주인이라면 두부류로 나뉜다. 내 집에 모르는 사람들이 드나들어 집을 망가트리는게 싫다는 집주인과 그런 좋은 시스템이 있으면 내가 직접 하겠다는 집주인으로 나뉜뉘었다. 언뜻 생각해도 너무도 당연한 결과였다. 나라도 내 집을 임대받아 사업에 쓰는 건 싫을테니까. 그리고 수익성이 좋다면 내가 하면 더 좋을테니 안할 이유가 없을테고..

그럼에도 불구하고 에어비앤비에서 국내 숙소를 검색하면 수많은 결과들이 나온다. 이들은 대체 어떻게 사업을 영위하는 것일까? 수익성 분석은 제쳐두고 대체 어떤 방식으로 집을 빌리고, 집을 빌렸다면 주민등록을 옮겨야 할텐데 그러지도 않고 (반드시 옮겨야 하는건 아니지만 그러다가 경매에 넘어가기라도 하면?) 에어비앤비 숙소로 제공하는 방법은 뭘까?

오피스텔 임대 후 에어비앤비 사업


글 내용과 사진은 특정한 관련이 없습니다.

강서구 김포공항 옆 방화동 지역에 많은 에어비앤비 숙소가 검색된다. 대부분 들어가 보면 원룸형태의 숙소이고 실제 지도를 보아도 원룸 건물에 위치한 것을 볼 수 있다. 입실도 셀프 체크인으로 하고, 체크아웃도 셀프로 진행한다. 아마 사업자는 체크아웃후 직접 청소를 진행하거나 청소를 진행하는 업체를 통해서 청소 진행후 다음 체크인을 받을 것으로 생각된다. (이건 실제 사업자를 만나보지 못했기 때문에 제 짐작입니다.)

글 내용과 사진은 특정한 관련이 없습니다.

그러나 이 모델에는 심각한 오류가 있다.

첫번째, 국내에서 에어비앤비라는 업태는 없다.

사업을 영위하기 위해서는 사업자 등록 및 신고를 하고 매출 신고 및 세금을 납부해야 한다. 그리고, 사업자 등록을 진행할때는 업태라는 것을 선택하여 등록해야 한다. 이 업태는 사업자가 향후 사업에서 어떻게 매출을 신고하고 어떤 세율로 세금을 납부해야 하는지를 결정하는 업종을 선택하는 것이다. (https://kssc.kostat.go.kr:8443/ksscNew_web/index.jsp 참고)

그런데, 에어비앤비는 우리나라 서비스 분류에는 들어있지 않기 때문에 에어비앤비 사업을 정식(!) 으로 하기 위해서는 외국인 관광 도시민박업으로 업태를 등록 후 등록증을 받아 사업을 진행해야 하며, 이렇게 하지 않을 경우 당연히 불법이다.

두번째, 오피스텔은 외국인 관광 도시민박업에서 지정한 사업 가능한 건축물이 아니다.

외국인 관광 도시민박업에 등록 가능한 건물은, 당연히 위반건축물이 아니며 (등본상), 반드시 주택 용도여야 하며 (사무실, 상가 불가) 단독주택, 다가구 주택, 다세대 주택, 아파트를 등록할 수 있다. 따라서 오피스텔은 외국인 관광 도시민박업에 사용할 건축물로 등록할 수 없다.

「관광진흥법」 시행령 2조 3호 바목

1) 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 가목 또는 다목에 따른 단독주택 또는 다가구주택

2) 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 가목, 나목 또는 다목에 따른 아파트, 연립주택 또는 다세대주택

세번째, 내국인은 숙박할 수 없다.

명칭에 "외국인" 이 들어가 있으며, 따라서 내국인은 숙박이 불가능하지만 다수의 에어비앤비들이 한국어 후기들이 올라오는 것을 봐서는 내국인 숙박이 횡횡하고 있다. 모두 과태료 대상이다. 그러나 외국인 관광 "도시" 민박업이기 때문에 농촌등에서는 내국인 숙박도 가능하다. 아마 이렇게 제한을 건 것은 도시에는 호텔이나 기타 내국인도 숙박가능한 시설이 있기 때문이 아닐까 한다.

여기서 "도시"란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제 6조 제 1호에 따른 도시지역을 뜻한다. :)

제6조(국토의 용도 구분) 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다. 1. 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역

다섯번째, 자신이 살고 있지 않은 집에 대해서는 외국인 관광 도시민박업으로 등록할 수 없다.

이게 무슨 말이고 하니, 내가 살고 있는 집에 방이 하나 남아 에어비앤비 숙소로 쓰는 걸 막지는 않겠지만 내가 살지 않는 집을 등록하는 것은 막겠다라는 것이다. 관광진흥법 시행령 2조 3호 바목에서 아래와 같이 "자신이 거주하고 있는" 을 명시하고 있다. 따라서 내가 살지 않는 오피스텔을 여러개 등록하여 사업을 영위하는 것은 명백히 시행령 위반이고 과태료 대상이다.

바. 외국인관광 도시민박업: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역(「농어촌정비법」에 따른 농어촌지역 및 준농어촌지역은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 주민이 자신이 거주하고 있는 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 적합한 시설을 갖추고 숙식 등을 제공(도시지역에서 ...(후략)

다세대 주택 매입후 에어비앤비 사업


위에서 말한 5개의 항목을 모두 비켜가기 위해 다세대 주택을 매입후 외국인 관광 도시민박업으로 등록하고, 외국인을 대상으로 내가 살면서 남은 방을 에어비앤비 하겠다고 생각해보았다. 여기서도 몇가지 걸림돌이 있다.

첫번째, 주택을 매입하게 되면 초기 투자비 및 매몰비용이 너무 크다.

이미 기술했듯이 나는 직장에 다니면서 근로소득으로 살고 있다. 이에 더불어 투자를 위해 소위 갭투자를 통해 임대사업도 영위하고 있다. 이 상태에서 주택을 한채 더 소유하게 되면 2주택자 신분이 되고, 9.13 조치에 의해 재산세 상승과 이에 따른 건강보험료 상승등이 발생하게 된다. 또한 에어비앤비 사업을 위해 집을 꾸미는 초기 비용이 만만치 않게 투입된다. 중개수수료부터 시작하여 취득세, 인테리어비용 등등 초기 투자비용이 매몰비용이 너무 커져 수입을 극대화하지 않으면 언제쯤 손익분기점을 넘을 수 있을지 계산하기에 두렵다. (사실 계산해보았다. 무려 22개월이 지나고 나서부터가 진짜 수익이다!!)

두번째, 출구전략 확보가 너무 어렵다.

만약 영업이 매우 잘되어 손익 분기점을 훌쩍 뛰어 넘어 서지 않는 이상, 언젠가는 업장에서 빠져 나와야 한다. 예를 들어 36개월을 영업하고 14개월치 이익을 챙겨 나오고 싶을때 집이 팔리지 않으면 그것도 큰 문제이다. 다세대 주택이므로 아파트보다 거래 빈도가 적을 수 밖에 없는데 현실이고 36개월 후 부동산 시장이 어떻게 될지도 모르는 상황에서 출구전략 확보가 미리 되지 않는 건 큰 문제이다.

세번째, 주인이 거주해야 한다는데, 나는 그럴수 없다. (가장 큰 문제)

도시민박업은 반드시 주인이 거주하는 상태에서 한국 문화를 알릴 수 있도록 해야 한다고 정의해 놓았다. 그런데 난 그 집에 살지 않는다. 명백한 불법이라... 이게 가장 큰 문제다. 해결할 수도 없고..

네번째, 수입의 크기 및 관리의 어려움

까페 등에서 기존 사업하시는 분들의 글을 읽어보면 영업이 꽤나 잘되는 분들도 많다고 한다. 그러나 잘되는 분들의 이야기만 들었기 때문인지, 투입 자금이 큰 대형 사업자분들의 이야기만 들어서야지 모르겠지만 어쨌든 100% 신뢰하만한 이야기는 아니라고 생각한다. 나 스스로 더 알아봐야 하는데, 계산기 뚜드려 보고, 이 정도 추가 수입을 얻자고 이 고생을 해야 하나 할 정도의 진상 손님이 많고, 해야 할일도 많은 것 같다. 내가 직장이 없고 하고 있는 일이 없다면 도전해볼만하겠지만 부업으로 하기에는 어려움이 많다는 생각이 든다.

중국 관광객이 버리고 간 쓰레기

물론, 의지의 문제이고, 실제 현실과는 다른 상황을 걱정하고 있는 것일 수도 있다. 누가 진솔한 조언을 남겨주었으면 좋겠다,

발리에서의 에어비앤비 사업


발리는 투자이민이 안되는 나라이며, 외국인의 부동산 소유가 불가능하다. 발리의 주요 지역인 꾸타, 스미냑, 짱구, 우붓, 짐바란 등에서 제공되는 에어비앤비 숙소들은 대부분 외국인 소유에 인도네시아 내국인을 바지사장으로 세워 영업하고 있는 것으로 알고 있다. 위에서 예를 든 숙소도 스리(Sri) 라는 분이 호스트로 나오지만 실제는 호주 부부가 소유하고 있고, 실제 부부가 숙소 옆에 집을 지어 살고 있다.

이런 방식의 사업 모델이라면 나도 어려울 것이 없겠다는 생각을 가졌지만 이번에는 현실적인 어려움에 처한다.

발리에 가서 이런 사업을 하기 위해서는 가족 모두 이동하던지 본인만 이동하던지 해야 하는데 기존 직장을 모두 버리고 새 출발하기에는 너무 위험부담이 크지 않을까 하는 걱정이다. 이 위험부담을 등에 업고 큰 수익을 노릴수는 있겠지만 아직 그 정도까지는 어렵다는 생각이다. 또한 아직 6살밖에 되지 않은 아이가 언어가 통하지 않는 곳으로 가서 느끼는 어려움 등도 반드시 고려해야 하는 사항이다.

또 현지에 가서 적당한 집을 양수하던지 혹은 땅을 임대해 집을 지어야 하는데 이 비용이 만만치 않다. 또 이렇게 지었다 한들, 한국으로 돌아오고 싶다면 어찌해야 할지도 고민이다.

1차 결론


법을 모두 준수하는 정상적인 방법으로는 현재 상황에서 사업 영위가 힘들어 보인다. 물론 불법으로 운영하는 분들도 많고, 이 분들이 잘못되었다는 이야기를 하는게 아니다. 저렴하지만 깨끗하고, 안전한 숙소를 찾고 싶은 요구에 의해 에어비앤비라는 사업 모델이 태어났고, 국내 법률이 이를 따라가지 못해 범법자를 양산해낸다는 생각이 든다.

미세먼지에 지쳐 가장 기억에 남았던 발리에 가서 살 수 있는 방법을 찾다 보니 여기까지 생각이 흘러왔다. 너무 많은 걱정을 하는 성격이라, 현재를 바꾸기가 어렵다는 걸 느끼게 해준 아이템이었다.

직장을 다니면서 에어비앤비 사업을 영위하기는 힘들다는 결론을 내리고 다음 아이템으로 넘어간다. 나중에 다른 좋은 소식이 있다면 업데이트 예정!!

추가!!!

2019년 도시민박업이 개정된다고 하니 다시 알아봐야겠다.

https://m.news.naver.com/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=277&aid=0004390891